超高層商業(yè)中心的燃?xì)夤?yīng)管理探討

摘 要

近年來(lái)，蘇州工業(yè)園區(qū)(以下簡(jiǎn)稱園區(qū))建設(shè)高速發(fā)展，城市建筑也向高空和地下兩極發(fā)展，超高層商業(yè)中心越來(lái)越多，這些超高層建筑的出現(xiàn)給園區(qū)燃?xì)夤?yīng)提出了新的課題。由于，國(guó)內(nèi)超高層
近年來(lái)，蘇州工業(yè)園區(qū)(以下簡(jiǎn)稱園區(qū))建設(shè)高速發(fā)展，城市建筑也向高空和地下兩極發(fā)展，超高層商業(yè)中心越來(lái)越多，這些超高層建筑的出現(xiàn)給園區(qū)燃?xì)夤?yīng)提出了新的課題。由于，國(guó)內(nèi)超高層建筑燃?xì)夤?yīng)尚未出臺(tái)專門的技術(shù)規(guī)范和管理規(guī)定。為此，我們對(duì)北京、上海、深圳、廣州、南京、大連等地進(jìn)行考察調(diào)研，了解各地在超高層燃?xì)馀涮追矫娴淖龇ê?/span>
經(jīng)驗(yàn)，為園區(qū)超高層建筑燃?xì)夤?yīng)提供借鑒。
1 同區(qū)超高層商業(yè)中心燃?xì)夤?yīng)試點(diǎn)情況
近年，隨著同區(qū)的轉(zhuǎn)型升級(jí)快速發(fā)展及城市化進(jìn)程的加速推進(jìn)，園區(qū)超高層商業(yè)中心集中啟動(dòng)建設(shè)。目前，園區(qū)已建100m以上超高層建筑7幢，其中僅環(huán)球188項(xiàng)目作為商、住混合業(yè)態(tài)，試點(diǎn)同時(shí)配套燃?xì)夤?yīng)。在建和擬建100m以上超高層建筑50多幢，其中11幢建筑已明確為商住混合(如新鴻基、九龍倉(cāng)、東方之門等多家單位均有用氣意向)。
試點(diǎn)情況：作為園區(qū)唯一的超高層燃?xì)夤?yīng)試點(diǎn)項(xiàng)目，該建筑集商業(yè)中心、酒店式公寓、辦公大樓于一體，總建筑面積約l8萬(wàn)m2，結(jié)構(gòu)高度約l88m，規(guī)劃屬公共建筑類。該項(xiàng)目燃?xì)夤?yīng)系統(tǒng)分二部分即商業(yè)部分(頂層酒店廚房，裙樓商業(yè)餐飲機(jī)地下鍋爐房)，住宅部分(酒店式公寓其中明廚房28戶、暗廚房428戶)。由上海某燃?xì)庠O(shè)計(jì)公司負(fù)責(zé)燃?xì)庠O(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)方案獲消防審核。通過該項(xiàng)目的試點(diǎn)發(fā)現(xiàn)存在以下問題：
(1)燃?xì)庠O(shè)計(jì)滯后：南于項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)時(shí)未曾考慮燃?xì)夤?yīng)系統(tǒng)，后期增加燃?xì)庠O(shè)計(jì)時(shí)，存在燃?xì)夤芫€通道不足，與其他管線交叉較多，管道井空間狹小施工困難。
(2)部分建筑改變用途：該項(xiàng)目屬公共類建筑，由于部分樓層調(diào)整后為酒店式公寓，且分割出售，實(shí)際使用功能等同于普通住宅，即住宅燃?xì)夤芫€復(fù)雜，導(dǎo)致穿越特殊層(避難層)的技術(shù)難度增加。
(3)住宅廚房布置不合理：超高層采用幕墻結(jié)構(gòu)，建筑體相對(duì)封閉，對(duì)外通風(fēng)差，開發(fā)商只考慮住宅景觀，通常將廚房布置在采光通風(fēng)較差的位置，部分不符合住宅燃?xì)夤?yīng)條件，留安全隱患。
(4)住宅部分的后續(xù)管理問題待解決：
①由于住宅的管網(wǎng)燃?xì)夤?yīng)要求廚房是獨(dú)立分隔，通常開發(fā)商交房時(shí)不做獨(dú)立分隔，用戶裝修時(shí)也很難實(shí)現(xiàn)獨(dú)立分隔，導(dǎo)致廚房的排風(fēng)系統(tǒng)部分不符合燃?xì)庖?guī)范；
②由于超高層住宅中增加了安全設(shè)施(如報(bào)警、切斷閥等)，按規(guī)定必須進(jìn)行定期檢查維護(hù)，且費(fèi)用較高。在開發(fā)商樓盤售完后，今后日常的維護(hù)費(fèi)難以由用戶承擔(dān)，或用戶長(zhǎng)期不維護(hù)，影響安全系統(tǒng)的正常作用；
③此類住宅入住率不高，影響日常的預(yù)防性上門安檢等工作開展。此外，如遇安全系統(tǒng)誤報(bào)警動(dòng)作或突發(fā)事件，無(wú)法入戶處理，影響其他用戶正常和安全使用。
2 國(guó)內(nèi)外大城市超高層建筑燃?xì)夤?yīng)的調(diào)研情況
(1)香港及國(guó)外的超高層燃?xì)馀涮浊闆r
鑒于環(huán)球l 88超高層住宅燃?xì)夤?yīng)的試點(diǎn)中發(fā)現(xiàn)的問題，我們通過中華燃?xì)饬私獾较愀鄢邔尤細(xì)夤?yīng)情況：香港相關(guān)規(guī)定“暗廚房禁止安裝燃?xì)?rdquo;，改用電器設(shè)備代替。
國(guó)外了解到，由于國(guó)外的飲食習(xí)慣不同(西餐)，國(guó)外超高層酒店公寓，一般不配套管道燃?xì)?，而采用電器作為烹飪及生活加熱源?/span>
(2)國(guó)內(nèi)各大城市的嘗試
通過對(duì)上海、南京、廣州、深圳、大連等地燃?xì)夤?、燃?xì)庠O(shè)計(jì)院和主管部門了解和實(shí)地考察，各城市對(duì)超高層建筑燃?xì)馀涮拙幱谔剿麟A段，試點(diǎn)過程中碰到了許多技術(shù)難題和新的管理問題，主要情況匯總?cè)缦拢?/span>
①商業(yè)燃?xì)夤?yīng)：對(duì)商業(yè)用戶，調(diào)研的各城市做法基本一致：可以對(duì)鍋爐房、商業(yè)餐廳等進(jìn)行燃?xì)馀涮?，必須滿足現(xiàn)行《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》要求，在穿越避難層時(shí)采取將燃?xì)夤艿劳饧犹坠芑虬惭b在封閉的預(yù)留管道井內(nèi)等措施，如上海金茂大廈頂層餐廳廚房使用了燃?xì)狻?/span>
②住宅燃?xì)夤?yīng)：對(duì)酒店式公寓和普通超高層住宅，各地做法不一。廣州、深圳等地對(duì)明廚房供氣都是采用外立管(用百葉等方法減少對(duì)美觀的影響)，減少燃?xì)夤芫€穿越戶內(nèi)(避難層)；南京在建的一座45層酒店公寓(均為明廚房)配套了燃?xì)庠O(shè)備，出于安全方面的考慮，在各公寓廚房?jī)?nèi)增加“燃?xì)庑孤﹫?bào)警+電磁閥切斷+聯(lián)動(dòng)抽煙機(jī)(強(qiáng)制排風(fēng))”的安全措施，同時(shí)在建筑設(shè)計(jì)時(shí)，要求每戶配備獨(dú)立的送風(fēng)系統(tǒng)；大連曾對(duì)試點(diǎn)項(xiàng)目的暗廚房供氣，同時(shí)采取換氣措施，由于運(yùn)行效果不好，難以管理安全隱患較多，目前已不對(duì)暗廚房配套燃?xì)狻?/span>
③審批和監(jiān)管：各城市超高層燃?xì)忭?xiàng)目均由建設(shè)單位委托設(shè)計(jì)，燃?xì)夤救虆⑴c設(shè)計(jì)方案審查、工程施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收和后期運(yùn)營(yíng)維護(hù)，燃?xì)夤こ炭⒐ず缶氹S建筑整體工程通過消防驗(yàn)收后方可通氣。但在施工圖審查、開工管理、消防專項(xiàng)審批與驗(yàn)收方面做法不盡相同。
設(shè)計(jì)方案審查：深圳、上海有專門的審圖機(jī)構(gòu)審查燃?xì)庠O(shè)計(jì)方案，其它城市都由當(dāng)?shù)厝細(xì)夤緦彶?，北京、深圳還對(duì)重要項(xiàng)目組織專家評(píng)審；
開工管理：各城市的超高層建筑在取得建設(shè)工程開工許可后，由燃?xì)夤局苯咏M織實(shí)施燃?xì)馀涮坠こ探ㄔO(shè)，不再單獨(dú)對(duì)燃?xì)夤こ涕_工審批：
消防專項(xiàng)審批與驗(yàn)收：北京、廣州在燃?xì)夤こ涕_工建設(shè)前須得到消防部門對(duì)燃?xì)庠O(shè)計(jì)方案的批準(zhǔn)：北京、廣州、南京在燃?xì)夤こ掏旯ず?，須通過消防部門的專項(xiàng)驗(yàn)收后方可通氣。
運(yùn)行管理難度和潛在風(fēng)險(xiǎn)。由于超高層建筑內(nèi)集中布置了各類管道，走向錯(cuò)綜復(fù)雜，設(shè)備眾多，工作空間狹小，各地在燃?xì)夤艿赖娜粘z修、維護(hù)中都遇到了很大困難。另外，住宅和酒店式公寓分割出售，且該類高端用戶有別于普通居民，到訪不遇的幾率更高，入戶檢查難度大。所以，超高層建筑的物業(yè)管理水平和居民安全用氣意識(shí)對(duì)整個(gè)樓宇的燃?xì)獍踩褂糜绊懼卮蟆?/span>
3 超高層建筑燃?xì)夤芾碇饕獫撛趩栴}
(1)供氣壓力較高，運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)更大：為了穩(wěn)定可靠的供氣，超高層樓宇一般采用較高的壓力供應(yīng)方式，由于供氣壓力的提高相應(yīng)的安全風(fēng)險(xiǎn)增加，一旦泄漏，在相同泄漏點(diǎn)的條件下，外泄的燃?xì)鈱⒋蟠蟾哂诘蛪呵闆r下的泄漏量，形成爆炸性氣體的可能性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于低壓供氣；由于壓力高，無(wú)法采用簡(jiǎn)單的堵漏辦法進(jìn)行堵漏，使得故障快速切斷燃?xì)獾囊蟾摺?/span>
(2)日常管理難度大
①超高層樓宇一般為高檔公寓，人住率較低，造成燃?xì)獍矙z不能正常進(jìn)行；
②由于燃?xì)庠O(shè)計(jì)滯后，沒有留有足夠的燃?xì)夤艿婪笤O(shè)空間，使得燃?xì)夤艿佬枰诟黝惞艿篮凸芫€中穿梭敷設(shè)，造成維修和搶修空間十分狹??；
⑧由于超高層樓宇都要求配備安全報(bào)警系統(tǒng)，報(bào)警系統(tǒng)的正常維護(hù)、檢查需要花費(fèi)大量的人力和物力，所需費(fèi)用難以從住戶或物業(yè)處收取。
(3)救援難度大：超高層建筑高度均為100m以上，目前消防設(shè)備還沒有能夠達(dá)到100m以上進(jìn)行室外救護(hù)的條件，只能依靠本身大樓的消防設(shè)施進(jìn)行自救；另外，由于建筑高度高，無(wú)法以相對(duì)短的時(shí)問內(nèi)向室外逃生，容易造成嚴(yán)重的后果。
(4)相關(guān)規(guī)范有待完善：由于超高層建筑對(duì)特殊性，目前，尚沒有針對(duì)超高層建筑燃?xì)夤?yīng)相對(duì)應(yīng)對(duì)燃?xì)庖?guī)范、規(guī)定。目前此類燃?xì)馀涮字荒軈⒄罩饕轻槍?duì)100m以下的建筑制定的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》、《高層建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》、《城鎮(zhèn)燃?xì)鈭?bào)警控制系統(tǒng)技術(shù)規(guī)程》等規(guī)范、規(guī)定。
4 超高層燃?xì)夤?yīng)相關(guān)規(guī)范及主要規(guī)定
目前，各級(jí)主管部門尚未對(duì)超高層的燃?xì)夤?yīng)制定專門的技術(shù)規(guī)范和規(guī)定。參照一般建筑的燃?xì)庥脩?，燃?xì)夤?yīng)需符合現(xiàn)行《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》、《城鎮(zhèn)燃?xì)鈭?bào)警控制系統(tǒng)技術(shù)規(guī)程》，住宅項(xiàng)目還需同時(shí)滿足《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》。相關(guān)規(guī)定主要有：
(1)《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》GB50028—2006規(guī)定“廚房為地上暗廚房(無(wú)直通室外的門和窗)時(shí)，應(yīng)選用帶有自動(dòng)熄火保護(hù)裝置的燃?xì)庠睿?yīng)設(shè)置燃?xì)鉂舛葯z測(cè)報(bào)警器、自動(dòng)切斷閥和機(jī)械通風(fēng)設(shè)施，燃?xì)鉂舛葯z測(cè)報(bào)警器應(yīng)與自動(dòng)切斷閥和機(jī)械通風(fēng)設(shè)施連鎖。”
(2)《城鎮(zhèn)燃?xì)鈭?bào)警控制系統(tǒng)技術(shù)規(guī)程》(該規(guī)范2011年2月11日發(fā)布，2011年12月1日實(shí)施)CJJ/T146—2011規(guī)定“當(dāng)既有居住建筑燃?xì)獾陌祻N房(無(wú)直接通室外的門和窗)設(shè)置可燃?xì)怏w探測(cè)器、不完全燃燒探測(cè)器或復(fù)合探測(cè)器時(shí)，應(yīng)在使用燃?xì)獾耐瑫r(shí)啟動(dòng)排氣裝置。”(2011年7月28日江蘇省燃?xì)鉄崃f(xié)會(huì)組織對(duì)此規(guī)范進(jìn)行宣貫培訓(xùn)時(shí)專家對(duì)此進(jìn)行解釋：此條規(guī)定只針對(duì)規(guī)范出臺(tái)前已建住宅暗廚房項(xiàng)目，強(qiáng)調(diào)今后新建住宅暗廚房不能使用燃?xì)?。
(3)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096—1999(2003版)規(guī)定： “廚房應(yīng)有直接采光，自然通風(fēng)，并宜布置在套內(nèi)近入口處。”(注：黑體字為強(qiáng)制性條款)
(4)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045—95(2005年版)規(guī)定：“高層建筑內(nèi)使用可燃?xì)怏w作燃料時(shí)，應(yīng)采用管道供氣。使用可燃?xì)怏w的房間或部位宜靠外墻設(shè)置。”、“輸送可燃?xì)怏w和甲、乙、丙類液體的管道，嚴(yán)禁穿過防火墻。”、“樓梯間及防煙樓梯問前室內(nèi)不應(yīng)敷設(shè)可燃?xì)怏w管道和甲、乙、丙類液體管道，并不應(yīng)有影響疏散的突出物。”
5 園區(qū)超高層燃?xì)夤?yīng)的建議
(1)商業(yè)用戶
對(duì)于商業(yè)用戶，如燃?xì)庠O(shè)計(jì)方案符合現(xiàn)行燃?xì)?/span>芮字等·超高層商業(yè)中心的燃?xì)夤?yīng)管理探討及消防相關(guān)規(guī)定，原則上可給予燃?xì)馀涮祝瑫r(shí)增加“燃?xì)庑孤﹫?bào)警設(shè)施+電磁閥切斷+強(qiáng)制排風(fēng)”等安全強(qiáng)化措施。
(2)住宅用戶
對(duì)于住宅用戶(包括酒店式公寓)，如屬于明廚房(對(duì)外直接通風(fēng)采光)，原則上可給予燃?xì)馀涮?，同時(shí)增加“燃?xì)庑孤﹫?bào)警設(shè)施+電磁閥切斷+聯(lián)動(dòng)抽煙機(jī)(強(qiáng)制排風(fēng))”等安全強(qiáng)化措施。
如屬暗廚房，則不給予燃?xì)馀涮祝ㄗh業(yè)主采用其他能源。
(3)嚴(yán)格項(xiàng)目的消防審批監(jiān)管
消防安全是超高層燃?xì)夤?yīng)工作的重點(diǎn)，需要嚴(yán)格完成消防審批和驗(yàn)收監(jiān)管。超高層項(xiàng)目如需配套燃?xì)?，首先，建設(shè)單位必須將燃?xì)夤こ淘O(shè)計(jì)方案報(bào)消防審批后方可進(jìn)行燃?xì)夤こ淌┕ぃ黄浯?，燃?xì)夤こ掏瓿墒┕ず?，建設(shè)單位必須報(bào)消防驗(yàn)收合格后方可供氣。
(4)高度重視項(xiàng)目設(shè)計(jì)等前期工作
超高層燃?xì)忭?xiàng)目在設(shè)計(jì)階段，須規(guī)劃燃?xì)馀涮紫到y(tǒng)，及時(shí)會(huì)同當(dāng)?shù)厝細(xì)夤炯叭細(xì)庠O(shè)計(jì)院充分論證，明確用氣條件、需采取的安全技術(shù)措施，制定完善的技術(shù)方案，加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案審查，必要時(shí)組織專家評(píng)審。
(5)實(shí)行一體化管理
由于超高層燃?xì)夤?yīng)的特殊性，建議燃?xì)馀涮坠こ逃扇細(xì)鈱I(yè)單位實(shí)行一體化管理，承擔(dān)燃?xì)馀涮自O(shè)計(jì)、施工、運(yùn)行、服務(wù)管理職能。
 
本文作者：芮寧 陳進(jìn)
作者單位：蘇州港華燃?xì)庥邢薰?